东坝：或将成为新时期“北京的符号”
The following article is from 中指研究院 Author 黄圣
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▌序言
记得有一年北京高考作文是《北京的符号》，这个作文命题可是难住了我，作为一名土生土长的北京人，去过的北京名胜古迹屈指可数，次数可能还没有偶尔来北京旅游的人多，对于北京的胡同文化也是在东城上高中以后才依稀有了概念。对于我来说，有别于大家对北京繁华与喧嚣的印象，北京的符号反而是宁静。
如此感受的主要原因是我从小生活的地方带给我的固有印象。我从小就居住在北京东坝，在北京城市版图还未扩张的九十年代，东坝还戴着“城乡结合部”的帽子。而现实情况也确实如此，在我看来更偏乡一点。小时候对家的印象就是红砖青瓦，绿树高墙，家里年轻人进城上班，老人在院子里种种树、养养花，到了收获季节，打下来的水果分给街坊邻居，生活节奏更像小县城。
但北京终究是中国的北京、世界的北京。迈入千禧年，随着城市不断发展，产业不断优化升级，北京的城市吸引力也随之提高，原有城市规模已承载不了过多人口，市中心人口逐渐向郊区迁移，东坝凭借良好的区位优势成为北京一大居住区。随着CBD、望京板块不断成熟，受多重核心商圈共同辐射的东坝也在2012年被规划为继两者之后的朝阳第三个商务中心，未来也将是除建国门、三里屯及燕莎地区外的第四使馆区。
自此，东坝开始了由小城镇到国际范儿的完美蝶变。
▌区位——城郊结合关键区域，渐成“北商南住”格局
东坝板块位于朝阳区，东五环以东，距机场仅12公里，机场二高速横穿板块，15分钟即可到达机场。此外，西北方7公里是望京、西南方10公里是国贸CBD，车程均少于半小时。同时，东坝还处于北京城市副中心通州与中心城区中间位置，战略位置同样重要。
图：东坝区位图
说到东坝，必提坝河。坝河是元至元年间开挖的一条人工运河，在通惠河通航之前，对京城的漕运发挥过重要作用。而如今，坝河早已不承担漕运的功能，而成为划分东坝南北区的天然分界线。东坝以坝河为界分为南北两大主要功能区，逐渐形成“北商南住”的格局。
图：东坝板块内部功能分区示意图
▌北区——规划演奏国际化“畅想曲”
2012年是东坝由居住区到国际化区域转变的关键节点。这一年，朝阳区政府公布了两个重要消息，第一是第四使馆区确定落户东坝，1000多亩的规划用地，可容纳20多个使馆，同时距离机场近的区位优势也得以显现。二是在第四使馆区以北，规划打造占地6.2平方公里的集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体的国际商贸中心。这标志着东坝板块将从传统的居住区向复合型国际化商务居住区转型，无论从政府支持力度还是产业规划来看，东坝未来的发展都有无限的想象空间。
此外，2018年11月15日，北京市政府机关正式启动东迁通州，而东坝作为主城区及城市副中心“联动区”，未来受到包括CBD、望京商务区及通州副中心三重辐射，区域价值也将随之提升。
一直以来，饱受诟病的是东坝的交通。在北京地铁网络密集且四通八达的同时，东坝地区却始终处于“留白”区域。居民出行更多依靠的是私家车以及公交车，但东坝路窄车多，私家车乱停乱放现象屡见不鲜，常年早晚高峰处于极度拥堵的状态，出行极为不便。
北京地铁3号线化解了东坝无地铁的尴尬局面。头几年，关于地铁的坊间传闻不断，在居民看来，与商务区、使馆区等重大利好相比，修建地铁才是关乎生活的大事儿。直到2016年地铁3号线正式开建，多年来的规划终于落听，看到家门口修建地铁的围挡，乡亲们的心才算踏实下来。
图：北京地铁三号线一期示意图
3号线加强了东坝地区到中心城市联系，以前从东坝到东四十条坐公交要1个多小时，地铁开通后这一时间将压缩到20分钟。此外，地铁12号线、平谷线也将通过东坝，可以预见的是，几年后，地铁将让朝阳充满朝阳，东坝则是最亮眼的那一缕。
▌南区——名企导演住宅“逐鹿记”
如果北区是诗和远方的话，南区则是岁月静好。
在2012年宣布中心商务区及使馆区规划之前，东坝始终扮演的是北京“十大边缘居住区”之一的角色，板块内80%住宅都是回迁房、安置房及两限房、自住房、经济适用房等保障房，功能定位类似大家耳熟能详的天通苑、北苑等大型居住区。
虽说北区规划还未落地，但规划的利好已悄然发生作用。2013年前后，包括保利、首开、恒大、首城及龙湖等房企相继在东坝拿地，东坝住宅格局迎来巨变。
图：东坝南区住宅市场分布格局
随着2015年、2016年龙湖天璞、恒大华府、保利首开天誉及首城珑玺等高端项目纷纷亮相，东坝成为了当年住宅市场的“黑马”，而南区住宅格局也迎来了结构性转变，由以前的保障房及中低端商品房为主转变为成熟、稳定的高端居住板块。以上几大项目均主打低密度豪宅，户型大多为200-300㎡的4-5居。
另一方面，东坝同样为共有产权房集中供应区域。2017年，驹子房村共有产权地块被天恒+旭辉+首开+房地联合体以49.8亿元摘得。该地块已于2018年年底进行申购，总套数2196套，吸引近3万家庭申购，可见37000元/㎡(65%产权)的均价对于刚需家庭仍有较高吸引力。
图：锦安家园位置图
2019年1月17日，东坝单店村共有产权地块又吸引了19家房企的16轮提前报价，最终由华润+天恒+建工联合体以20.6亿元拿下，溢价率37.33%。未来该地块将带来近1000套共有产权房，价格同样为37000元/㎡，预计于2020年进行申购。
共有产权房对于京籍及非北京户籍的“新北京人”刚需并有一定购房能力的家庭有较大意义，毕竟37000元/㎡全装修的价格较周边二手房还是有很大吸引力的。
▌结语——“凡是过去，皆为序章”
有人认为，“东坝的美好只存在于图纸上”，而我却难以苟同。从小在这里长大的我见证了它从一个个小村庄慢慢成长为承载千万人的居住区。文章的最后，想引用莎士比亚戏剧里的一句话： “凡是过去，皆为序章”，随着国际商务区、使馆区及地铁规划逐步落地，东坝板块将演绎从传统的居住区向复合型国际化商务中心的蝶变，相信在不久的将来，东坝板块也将成为新时期“北京的符号”。
作者：黄圣
授权转自：中指研究院（indexsoufun）
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